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なぜ今、海外事例に目を向けるのか？

日本では、高齢者が賃貸住宅に入居する際、年齢や収入、健康状態などを理由に審査で断られるケースが少なくありません。
しかし、住まいは人生の基盤であり、尊厳そのものです。

この課題に向き合うために、私たちは新たな保証サービス事業の立ち上げを準備しています。
そして今、視野を広げて世界の事例に目を向けることで、より誠実で持続可能な仕組みづくりのヒントを探ろうとしています。

日本では高齢者の約7割が「住み慣れた自宅で暮らしたい」と希望しています。
しかし、現実には介護や住環境の課題が立ちはだかり、”住みたい” または ”住み続けたい” が叶えにくい現状です。

そこで今回は、アメリカ・ドイツ・オーストラリアの3か国の事例から、“住みたい”を叶える住まいのカタチを探ってみたいと思います。

アメリカ：住宅政策とケア政策の連携

65 歳以上のアメリカ人高齢者の割合は総人口の 12.4％（3730 万人）、75 歳以上の後期高齢者の割合は 6.1％（1830 万人）であり、日本の高齢化率を大きく下回るものの、そのアメリカでさえも、ベビーブーマー世代の高齢化を焦点に、高齢者の住宅とケアの課題に関心が高まり始めていると聞きます。
しかし、そんなアメリカでは、高齢者の約90％が一般住宅で生活しており、住宅政策とケア政策の連携が進められています。（参照：海外における高齢者向け住宅のDX事例 - Genspark, 18879307.pdf）

サポート付き住宅に住むたった5％の高齢者たち

残り10％の高齢者のうち、半数の186 万人がナーシングホームの入所者ということなので、サポート付き住宅に住む高齢者の割合は、わずか5％ということになります。そんなアメリカのサポート付き住宅は、一般的に、食事、送迎、ハウスキーピング、身体ケアなどのサービスがついた集合住宅のことをさすとされており、①高齢者のみに入居資格がある場合と、②他の世代層も入居できる場合の、2 種類に分かれます。

①高齢者のみに入居資格がある場合
前者の代表的な例は、低所得の高齢者を対象とした連邦政府のセクション 202 住宅と、NPOが中心になって発展させてきた、継続ケア付き定年退職者コミュニテ ｨ（Continuing Care Retirement Community：略称 CCRC）があります。

202住宅
キッチン・バス付きのワンベッドルーム のアパート形式が普通であり、段差なしの床、手すりなど、基本的な安全面での配慮がされている。

CCRC
広い敷地に、住宅や各種施設が点在するキャンパス型から、市街地に位置するビル型まで、形態は様々。
コミュニティ内には映画館、図書室、フィットネス、カフェなどがあり、「暮らしの楽しみ」も重視されている。
元来、高所得者のみを対象として発展してきたプログラムではないが、近年営利事業者の参入が増え、デラックス化が加速傾向。

②他の世代層も入居できる場合
後者には、中間所得層を主な入居対象としたアシステッド・リビング（assisted living：以下、ALと略す）、低所得 の入居者が多い住宅型ケアホーム（residential care home）と家族型ケアホーム（family care home）などが含まれます。
（引用：18879307.pdf）

「住みたい場所で暮らし続ける」ことの可能性

先述の通り、アメリカでは、高齢者の約90％が一般住宅で生活しています。この数字は、広大な国土や介護保険制度の不在という条件にもかかわらず、多くの高齢者が“自宅で暮らす”という選択をしていることを示しています。

一方で、日本では高齢者の約7割が「住み慣れた自宅で暮らしたい」と希望しているにもかかわらず、
現実は介護や住環境の課題が立ちはだかり、施設への入居を強いられたり、娯楽や公共施設が集まる都市部への引っ越しをしなければならなかったりなど、自宅に住み続けるという選択ができない状況が続いています。

この点において、アメリカの事例は国土の大きさや制度の違いを超えて、「住みたい場所で暮らし続ける」ことの可能性を示していると言えるでしょう。段差がなく、手すりが付いた安全設計であれば好ましいでしょうが、たとえそんな素晴らしい設備が整っていなかったとしても、「住み慣れた我が家に“住み続けたい”」というニーズがこんなにもあるのだと改めて気づかされます。

他方で、住み慣れた我が家を手放すことになっても、段差がなく、手すりがついている安全設計を求めて老後の生活を送る物件を新たに契約しようとする高齢者の方も、近年多くいらっしゃいます。こうした方々は、老後の経済力の低さがハードルとなり、新規の賃貸契約が結べず、“住みたい”を叶えづらい状況にあります。

経済力と住まいの関係性についても、アメリカから学ぶべき事例があります。
アメリカでは公的な介護保険制度が存在しないため、老後のQOL（生活の質）は経済力によって大きく左右されるという現実があります。

サポート付き住宅や遠隔医療の導入は進んでいるものの、それらのサービスを受けられるかどうかは、個人の経済状況に強く依存しています。
特に、低所得者であればキッチン・バス付きのワンベッドルームのアパート形式が普通であり、高所得者はコミュニティ内に映画館、図書室、フィットネス、カフェなどが用意され、理想的な老後を送ることができます。このように、個人の経済力次第で住まいの選択肢が限られてしまうという現状がアメリカにはあります。
これでは、“住みたい”を叶えるのではなく、与えられた選択肢の中から選ばされて暮らしているに過ぎないのではないでしょうか。

改めて、私たちは、個人の経済力に見合った限られた選択肢を提供するのではなく、すべての高齢者の“住みたい”を応援し、支えるための賃料保証事業を立ち上げるのだと、自分たちを鼓舞するのでした。

ドイツ：在宅介護を支える制度と、つながりを生む住まいのカタチ

ドイツでは1995年に導入された介護保険制度により、原則として在宅介護が推奨されています。
家族介護者への現金支援や、訪問介護サービスの充実など、「できる限り自宅で暮らし続ける」ことを支える制度設計がなされています。

日本VSドイツ　少子高齢化に両国の向き合い方の違い

75歳以上の後期高齢者の人口の増加率は83％、こどもが10％減少し、そして単独世帯がさらに増加し50％になると予想されています。ドイツはどのように ”少子高齢化” という社会課題と向き合っているのでしょうか。(参照：ドイツのcohousingに学ぶ-資料.pdf)

日本と同様に、ドイツもまた急速な少子高齢化に直面しています。
日本は、高齢化社会に対して、サービス付き高齢者住宅の整備という限られたハード部分の対応を中心に進めてきました。
一方、ドイツでは、コミュニティの形成と住宅政策を連動させて取り組むという、より生活者視点に立ったアプローチが取られています。
その対応は、単なる施設整備や介護サービスの拡充にとどまらず、まさに**「住まい方そのものを問い直す」**という独特の姿勢が感じられます。

コミュニティ形成を前提とした住まいの設計

ドイツでは、単独世帯の増加や高齢者の孤立を防ぐために、コミュニティ形成を前提とした住まいの設計が進められています。
その代表例が「コ・ハウジング」や「多世代の家」と呼ばれる住まい方です。
ほかにも、比較的元気な高齢者が個室を持ち、食事や清掃などのサービスを共同購入するグループリビングなどのカタチもあります。

コ・ハウジング

個別住戸に加えて共有スペース（キッチンやダイニングなど）を設けることで、入居者同士の自然な交流を促す仕組みです。
介護目的ではなく、孤立防止や生活の張り合いを重視した設計が特徴です。
形態は多様で、高齢者向けはもちろん、多世代型、女性専用、障がい者との共生、異文化プロジェクトなど、さまざまなスタイルが存在します。

多世代の家

少子高齢化、単身者増加、女性の社会進出を背景として登場したもので、①集合住宅　②コミュニティセンターの2つの形態が存在します。
②コミュニティセンターは読んで字のごとくですが、①集合住宅は、「孤独な生活を望まない」「子どものための良い環境」「社会の役に立ちたい」という入居目的を持つ人々が、
多様な背景を持ちながらも、同じ場所で助け合い、交流しながら暮らすというスタイルです。
(参照：ドイツのcohousingに学ぶ-資料.pdf)

このように、ドイツでは「住まい」を単なる居住空間ではなく、人と人とのつながりを生む場として捉え、少子高齢化という社会課題に対して、制度・設計・文化の三位一体で向き合っていることがわかります。

コ・ハウジングの成功・失敗事例から日本のイマを考える

✅成功事例

• 旧幼稚園舎のリノベーション型コ・ハウジング：若い家族が中心となり、建築家と協働して設計。0歳〜86歳までが暮らす多世代住宅。家賃も手頃で、住民が自ら工事にも関与することで、コミュニティへの愛着と持続性が生まれている。
• 女性専用コ・ハウジング（Beginenhof）：経済的に自立した女性が集まり、自由意志と寛容をテーマに共同生活。共有スペースが充実し、地域貢献活動も活発に行われている。

⚠️ 課題・失敗事例

• 賃貸型コ・ハウジング：入居者の入れ替わりが多く、初期の理念が失われてしまうケースも。コミュニティ維持には、価値観の共有と継続的な対話が不可欠であることが浮き彫りになっている。
  (参照：ドイツのcohousingに学ぶ-資料.pdf)

日本でも近年、シェアハウスやマンションの共有スペースを活用した**「コ・ハウジング的」な住まい方**が注目されています。
しかし、ドイツの事例から見えてくるのは、単なる物理的な共有ではなく、コミュニティ形成のプロセスそのものが成功の鍵であるということです。

たとえば、旧幼稚園舎をリノベーションした事例では、住民が自ら設計や運営に関与し、共通の価値観を持つことで、持続可能な共同生活が実現していました。
一方で、賃貸型のコ・ハウジングでは、入居者の入れ替わりによって初期の理念が失われ、コミュニティ維持が困難になるという課題も浮き彫りになりました。

これらの事例は、日本においても**「住まい方の選択肢」を広げるうえで重要な示唆**を与えてくれているように思います。
物件の設計や運営だけでなく、入居者の価値観や関係性の構築を支援する仕組みが求められていると、改めて考えさせられます。

原則、在宅介護推奨はなぜ可能？

これまで北欧3か国、そしてアメリカの事例を見てきましたが、介護施設を減らしていく、あるいは在宅ケアと共存させる方針は各国に共通して見られました。
その中で、ドイツは「原則在宅介護」という制度設計を掲げ、他国と一線を画しています。
では、なぜドイツではこのような大胆な方針が可能なのでしょうか？

• 介護保険制度により、家族介護者への現金支給（Pflegegeld）が行われている
  → 要介護者が家族によるケアを選択した場合、月額最大約11万円の現金給付が支給され、介護の担い手に対する経済的支援が制度化されています。
• 多くの住宅がバリアフリー設計で、段差のない床や車椅子対応のシャワー・トイレが標準化されている
  → 高齢期の生活を前提とした設計思想が根付いており、年齢を重ねても住み続けられる住環境が整っています。
• 在宅介護を可能にするDXの推進
  → 電力使用量などを活用した見守りシステムや、遠隔ケアの導入により、高齢者の自立した生活を支えるデジタル環境が整備されています。
• 地域の助け合い文化と、訪問介護・看護の充実
  → 家族介護者への研修制度や、訪問サービスの質の担保など、制度と地域文化が連動して在宅介護を支える仕組みが構築されています。

ドイツでは、年齢を重ねても住まいを住み替えるという文化があまり根付いておらず、むしろ古い住宅を修繕し、世代を超えて住み続けることが一般的です。
これは、「住宅は資産ではなく、暮らしの基盤である」という価値観が社会全体に浸透していることに加え、バリアフリー設計や長期賃貸契約の普及によって、住み替えの必要性が低く抑えられていることが背景にあります。

こうした文化的・制度的な土壌が、ドイツの原則在宅介護政策を支える重要な要素となっているのです。
さらに、一般家庭向けにもデジタルシステムを導入し、家族同士が支え合える環境を提供。
加えて、介護者に対する現金給付によって国民を労い、介護への参加を促すなど、
家族や地域のつながりを大切にした、コミュニティ形成を意識した一貫性のある政策が、ドイツの在宅介護を支える基盤となっているのです。
（参照：海外における高齢者向け住宅のDX事例 - Genspark, ドイツの住宅事情 ― 暮らしの場としての家 – トランスユーロアカデミー, 【海外から学ぶ在宅医療】ドイツの介護保険制度, 資料シリーズNo.186『ヨーロッパの育児・介護休業制度』）

日本の住まい政策と“住みたい”のギャップ

日本でも一部の都市では、コンパクトシティ化を目指し、中枢機能を集約したエリアに新たな集合住宅を建設し、地域住民のコミュニティ形成や孤立化の防止を図る施策が進められています。
この動きは、老後の生活を豊かに送るために住まいを住み替えたいと考える約30％の高齢者の希望を叶えるものであり、ドイツの成功事例に近しい取り組みとして評価できます。

一方で、過疎化や高齢化が進む地域ほど、古くから大切にされてきた住まいが多く残っており、バリアフリーが整っていない住環境も少なくありません。
日本では、介護施設の整備、介護人材の確保、住まいのリフォームなど、ハード面の対応が急ピッチで進められていますが、「住み慣れた我が家に住み続けたい」という約70％の高齢者のニーズとどう向き合うか、そして、住まいの形を大きく変えずに「人と人のつながりを育む住まい」へと再構築できるかどうかが、今まさに日本に問われているのではないでしょうか。

民間が創る、“住みたい”を叶える仕組み

政府からの現金給付は一定程度行われており、この点は日本でも評価すべき取り組みです。
しかし、高齢者の多くは収入が減少し、十分な生活を送ることが難しい状況にあります。
ましてや、**老後の生活を送る住まいを新たに借りて住み替えたいと考える高齢者の“住みたい”**は、
一時的な給付だけでは叶えることができません。

政府ができないなら、民間が創る。私たちが創る。

私たちは、高齢者の“住みたい”を、賃料保証という事業で支え、叶えていきたいと考えています。
(参照：2　高齢期における住み替えに関する意識について｜令和6年版高齢社会白書（全体版） - 内閣府, 83_6.pdf)

オーストラリア：テクノロジーとユニバーサルデザインが支える“住みたい”

オーストラリアでは、ドイツ同様に**高齢者住宅のDX（デジタルトランスフォーメーション）**が進んでいます。IoTやAIを活用した見守りシステム、遠隔医療、バーチャルケアなどが導入され、高齢者が自宅で安心して暮らし続けられる環境が整いつつあります。

特に先進的なのは、コロナウイルスのパンデミック以前から遠隔医療サービスの拡充に取り組んでいた点です。これは、医療アクセスが限られる地方や高齢者世帯にとって、大きな安心につながっています。

また、住宅設計においてもユニバーサルデザインが標準化されており、段差のない床、広い廊下、手すりの設置など、誰もが使いやすい住まいが当たり前になりつつあるのが特徴です。（参照：海外における高齢者向け住宅のDX事例 - Genspark）

ユニバーサルデザインが標準化された背景：価値観か環境か？

オーストラリアにおいてユニバーサルデザインが広く普及している背景には、国民の価値観と環境的要因の両方が複合的に影響していると考えられます。

🔹 環境的要因（移民・多民族国家）

オーストラリアは人口の約30.7％が海外生まれであり、世界でも有数の多文化・多民族国家です。
多様な文化・宗教・身体的背景を持つ人々が共存する社会では、誰もが使いやすい設計＝ユニバーサルデザインが求められる傾向が強くなります。
特に移民政策の中で**「包摂性（inclusion）」が重視されており、公共空間や住宅においても多様性に対応する設計思想が浸透**しています。

🔹 価値観・政策的背景

オーストラリアでは「住宅はすべての人にとってアクセス可能であるべき」という理念が政策に反映されており、ユニバーサルデザインは単なる設計手法ではなく、社会的な責任として捉えられているのです。
Centre for Universal Design Australiaでは、ユニバーサルデザインを「人間中心の設計」「文化的適合性」「社会統合」などの観点から推進しており、教育・観光・住宅・ICTなど幅広い分野に展開されています。

こうしたオーストラリアの取り組みは、**高齢者の”住みたい”を叶えるための“環境づくり”**としてはもちろん、外国人の国民が増えている日本においても非常に参考になると考えられます。

 持ち家がない高齢者は困窮に陥る

一方で、オーストラリアでもアメリカ同様に、個人の経済力によって住まいの選択肢に差が生じる現実があります。さらに、物価水準の高さがその状況を悪化させているようです。

日豪プレスの記事によると、政府から高齢者夫婦に月32万円程度の年金が支給されるケースでも、
物価水準が高いため、持ち家がなければほとんどが家賃に消えてしまうと報告されています。
さらに、集合住宅の共益費や戸建ての維持費も高額であり、退職後の収入では生活維持が困難になるケースが多いとされています。

このような状況に対して、州ごとに住宅保証制度が導入されていますが、対象は新築や改修工事に限定されており、賃貸住宅の家賃保証や生活支援には直接的な制度が少ないのが現状です。
さらに、住宅市場の価格上昇や投資家の影響により、低所得者層の住まい確保がますます困難になっていると指摘されています。（参照：オーストラリアの高齢者福祉制度について, NICHIGO PRESS, オーストラリアの住宅保証制度.pdf）

テクノロジーや設計が進化しても、それを享受できるかどうかは、個人の経済状況や地域の支援体制に左右されるという課題が残っています。

住みたい" を叶えるには、技術や制度だけでなく、それを誰もが使えるようにする仕組みが必要です。
私たちも、経済的なハードルを乗り越える支援のあり方を、賃料保証というカタチで模索していきます。

制度と文化の違いが生む“住みたい”のかたち

海外の事例を見て感じるのは、制度だけでなく、文化や価値観の違いが住まいのあり方に大きく影響しているということです。

• アメリカでは「選択＝自己責任」
• ドイツでは「住まい＝つながり」
• オーストラリアでは「設計＝包摂」

これらの考え方は、日本の高齢者賃貸市場にも新しい視点をもたらしてくれます。

ミライへの問いかけ

これから日本は、さらに少子高齢化が進みます。
この課題は、個人の問題ではなく、社会全体で向き合うべきテーマです。

私たちは、次回以降のストーリーで、住宅セーフティネット法などの法改正の動向を注視しながら、
消費生活センターに寄せられる苦情など、入居者保護の観点からも誠実に発信していきたいと考えています。
また、引き続き、海外事例にも目を向けていく予定です。

「高齢者が安心して暮らせる社会を、どうすれば実現できるのか？」
この問いに、私たちは事業という手段で向き合っていきます。