【ポートフォリオ】（タイトル）不動産投資の種類｜初心者が始めるならどのタイプが良いのか
下記は実際にお渡しする内容ではなく、ポートフォリオとして内容を改変、および新規作成した記事です。
ポートフォリオとしてまとめているフォルダから抜粋してこちらに掲載しています。私の文章力は以下となりますので、ぜひご確認下さい。
世界的感染爆発の影響を受けて、2020年7月頃からＦＸや投資において良い傾向にあると、
投資家の間では噂になっています。
特に米ドルでの投資が目覚ましい傾向にあるのですが、「不動産投資」ともなるとどういったやり方、タイミングが良いのでしょうか。
本記事では不動産投資において、全くわからない！！これから始めるビギナー向けに解説をしています。
「不動産投資をこれから始めたいと思っている」
「不動産投資のタイミングがわからない」
これらに該当する方は、要必見！
本記事を読み終える頃には
- 「どんな」不動産投資が適しているのか
- 不動産投資をする上でのメリット・デメリット
などの理解と説明を求められた際に自分の言葉に変えて説明ができるようになりますよ！
(h2)不動産投資の種類
「不動産投資を始める！」
と、意気込んで始めても、どんな種類があってどのような物件が投資に入るのか、などいまいちわからないということもありますよね。
まずは、収益の得方を決めましょう。
不動産投資には2通りの方法があります。
- キャピタルゲイン（一般的な投資）
- インカムゲイン（家賃収入を得る投資方法）
これらの違いは、「売却して利益を得るのか」それとも「大家になって収入を得るのか」という点です。
キャピタルゲインは一般的な投資と考えて良いでしょう。つまり大きく損をすることもあり得るという方法です。
（例）
不動産で2,000万円で購入→5,000万円近くで売却→3,000万円ほどの差益が出ます。
ここで得た3,000万円が「キャピタル（資産・資本）ゲイン」です。
ここでもし、1,000万円で売却となったら、2,000万円で購入をしているため、これは損失となり、「キャピタルロス」となるのです。
一方で、インカムゲインは財産を保ったまま収益を得られます。
大家さんとして不動産から物件を保持して管理、第三者に貸して家賃収入を得るということです。
初心者で、不動産投資を始めるのであれば、「大家になって収入を得る」タイプの、インカムゲインをおすすめします。
(h2)不動産を始めるならちょうど良い物件
ちょうど良い物件かどうかは、置かれた環境にもよりますが次の6つのタイプがあります。
(h3)マンションの1室のみを購入して貸し出す
マンションやアパートの1室を借りて、第三者に貸し出すインカムゲインです。
メリット
- 購入をする中では最も運用資金が安価
- ひとつの地域でなく、複数の地域で物件を保有することもできる
デメリット
- 空室が出た際には次の入居者が入るまでは無収入ということ
- 物件探しなどに時間もかかってしまうため、投資効率はあまり良くない
など、安価であることや複数の地域で物件を保有できるなどの点から、初期の投資には向いていると考えて良いでしょう。
投資の効率を考えるようになったら、他の方法を考えるのもありです。
(h3)アパート・マンションなど1棟で貸し出す
この投資方法は一般的とも言えるものです。
小規模のマンションやアパート、商業ビルなどをまるごと購入して貸し出す運用方法です。
1室のみと同じように「インカムゲイン」で収益を得る投資となります。
メリット
- 投資効率が良いこと
- 1度で大きな資産を得られること
デメリット
- 初期投資資金が億単位とかなり高額
- 分散投資ができない、震災や災害で痛手を受ける可能性も有り
1部屋のときとは投資の資金がとても大きくなるため、デメリットがかなり響いてしまうこともありえる投資方法です。
つまり大家でありながら、なにかの有事の際に「キャピタルロス」になり得る可能性もあるということ。
不動産投資初心者には、おすすめできない方法です。慣れてきた頃に、次の投資方法として考えるのに適している方法といえるでしょう。
(h3)1戸建てで貸し出す
戸建てとして貸し出すこの方法は、比較的インカムゲインとしての投資になります。
メリット
- 地域や築年数によっては500万円未満など少額投資が可能
- 少ない資金で始められる
デメリット
- リフォーム必須
- 地域の需要を見極め必須
投資資金は少額で始められますが、地域や需要を見極められないと長期間の空室となってしまうため注意が必要です。
初めての不動産投資には向いていません。それなりに慣れてきた頃の投資候補としておくのがベストです。
(h3)シェアハウス・民泊で貸し出す
近頃話題になっている賃貸物件です。
都内に住みたいという需要に対して、複数人に部屋を貸し出して供給を一致させるスタイルで、3LDKから4LDKのファミリー用の住宅がシェアハウスに適しています。
メリット
- 複数の借主から利益を得られる
- 需要があれば少ない部屋数でもOK
- 民泊として貸し出すこともできる（旅館業の許可が必要）
デメリット
- 地域の規則に即した運営が必要
- 宿泊後や日々の生活の中で清掃をする必要がある
- シェアハウスの管理が忙しいこともある（雇管理人を探す必要もある）
都内や観光地においてファミリータイプの物件を得られた場合は、シェアハウスや民泊システムも検討してみませんか？
始める場合は、民泊アプリやシェアハウス検索システム（サービス）やSNSを積極的に取り入れると、初心者でも比較的、運用が楽になるためおすすめです。
(h3)土地や借地権物件で建物を貸す
この方法は、不動産投資の中でも上級者レベルといっても良いでしょう。
理由はこれまで紹介してきた投資物件の中でも最も「専門用語が必要」となるためです。
違いは土地があるか、ないかの2点であり、どちらにもいえるメリットは、「長期運用が可能」という点。
底地投資で投資をする場合は借地契約に注意が必要
土地を貸して運用をする場合は、「底地投資（そこちとうし）」と言って、建物の所有目的で貸す土地ということになります。
借地権が設定されている土地の所有権を持っているのが底地投資です。
メリット
- 借地は建物と違って劣化がないためコストが0
- 借地人が入替わることがないため、安定した収入が確保できる
- コンビニ投資という方法もある
デメリット
- 借地契約を正確に結ばれないことがあるため注意が必要
- 借地が借地人から返されることはほとんどない
- 土地を別のことに活用もできないことを考えて購入する必要がある
土地を持っている場合は、この「底地投資」が良いかもしれません。初級向けの投資ではないため、注意点には充分気をつけましょう。
借地権投資をする場合は土地の所得税が発生しない？
一方で、借地権投資は土地を所有せずに収益の元となるアパートや戸建てを取得できます。
この借地権投資は、考え始めると難しくなってしまうため、不動産投資に慣れてきた人向けの投資方法と考えると良いでしょう。
メリット
- 旧法借地権を選ぶことで半永久的に住み続けられる
- 借主の更新を地主は拒絶ができない
- 不動産購入額を低く抑えられる
- 土地の所得税や固定資産税、都市計画税などの負担がない
デメリット
- 土地は自分のものではない
- 地代の負担は固定資産税の3倍程度
- 更新時には更新料がかかる
- 建て替えや建物の譲渡をするときは地主の承諾が必要
- 担保の評価が低いため借地権への融資を取り扱わない金融機関が多い
少額で投資を始められるタイプの投資方法です。
担保の評価も低いため、借地権への融資は扱っていない金融機関も多いですが、半永久的にその土地に住むこともできるメリットがあります。
つまり…
建物を建て替えたり、新築を建てる場合には地主の許可が必要ですが、利回りも高いことや、税金は安かったりとさまざまなメリットもあるため、借地権を得ている方が得であることも多いというのが「借地権投資」の特徴です。
初心者がこの方法で投資をするのであれば、「利回り」と「地代」を充分に確認をしなければなりません。
(h2)まとめ｜不動産投資には知識が必要不可欠
不動産投資には、FXや仮想通貨の投資よりも、不動産に関する法律の知識が必要不可欠です。
正しく理解していることで、損をすることもありませんし、得して立ち回ることもできるようになるなど、メリットもあります。
そのため、初心者からすると少し難しいと感じてしまう点もありますが、順序をおさえて徐々に進めていくことで有益な財産にすることもできるのです。
まずは少額で始めやすい不動産投資から始めてみませんか？
