【学び日記】宅建業法「自ら売主制限（8種制限）」を理解する！

【学び日記】宅建業法「自ら売主制限（8種制限）」を理解する！

今日は宅建業法の中でも、毎年よく出ると言われている 「自ら売主制限（8種制限）」 を勉強しました。
不動産会社が「売主」となる場合は、買主を守るために厳しいルールが設定されているのですが、これが思ったよりも細かい…！

でも、ひとつひとつ理由を押さえると覚えやすいと感じたので、まとめとして学び日記を書いておきます。

■ 自ら売主制限とは？

宅建業者が自分自身を売主として不動産を販売する場合、買主は知識の少ない一般消費者であることが多い。
そのため、「トラブルを防ぐ」目的で、宅建業者側に 8つの禁止・制限行為 が課されます。

要するに、

“プロが弱い立場の一般消費者を守りながら取引をしましょう”
という考え方がベース。

■ 自ら売主の“8種制限”まとめ（覚えるポイントつき）

① 手付金の額の制限（20%ルール）

売買価格の 20%を超える手付金 を要求してはいけない。
→ 高額手付＝買主が解除しづらくなるため NG。

② 手付金等の保全措置義務

手付金や中間金の 合計が10%超 ＋ 1,000万円超 のときは保全措置が必要。
→ 会社が倒産しても買主のお金を守る制度。

③ 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の免責禁止

売主業者が 責任ゼロ にするのはNG。
→ 免責特約は無効。

④ 瑕疵担保責任期間の短縮禁止（2年ルール）

責任期間を 2年未満に短縮 する特約は無効。

⑤ 損害賠償額の予定・違約金の制限（10%ルール）

損害賠償額や違約金を 売買代金の10%を超えて 定めてはいけない。
→ 業者が買主を脅すような制度設計はダメ。

⑥ クーリングオフ妨害の禁止

クーリングオフの告知や妨害（虚偽説明・威圧など）はNG。
→ 重要条文で出題率高め。

⑦ 手付金の保全措置を講じるまでの契約締結制限

保全措置が必要な取引で措置をせずに契約を結ぶことは禁止。

⑧ 未完成物件の広告制限（2分の1ルール）

未完成物件は、 宅建業法上の必要許可が揃う前に広告できない。
→ 特に「造成地」「住宅分譲」でのトラブル防止策。

■ 勉強してみての感想

今回の8種制限は、数字が多いので「覚えるだけ」だと辛くなりがち。
でも、ひとつひとつの目的を考えると、

• 消費者保護
• 不当な縛りを防ぐ
• 取引の透明性を保つ

という“正しい理由”があって成り立っていることが分かり、記憶に定着しやすくなりました。

特に 20%・10%・2年 の数字は最重要。
語呂合わせや図解を使って、もう少し定着させたいと思います。

■ 次の学習ステップ

• 過去問で「自ら売主制限」の出題パターンを確認
• 数字の比較問題に慣れる
• 他の宅建業法（クーリングオフ、重要事項説明など）との関連を整理

資格取得を目指して、少しずつ理解を深めていきます！